Покупка квартиры в новостройке на «стадии котлована» является в настоящее время одним из наиболее выгодных и привлекательных вариантов в плане экономии, а также инвестирования денежных средств. Но и здесь есть немало подводных камней, которые нужно знать и учитывать, и вопрос «Как же купить квартиру в новом доме, как сделать выбор наиболее правильно и не потерять при этом деньги», и сегодня звучит актуально. Особенно с учетом того, что девелоперы пытаются играть по своим правилам, и навязывать их всем остальным игрокам рынка недвижимости.

Итак, мы отобрали 9 самых частых вопросов, которые задают себе и окружающим покупатели квартир, и постараемся ответить на них.

1. Как выбрать наиболее привлекательное предложение, которое потом не окажется замороженной стройкой или мошеннической схемой?

Чтобы избежать обмана или долгостроя на этом этапе, в ходе выбора застройщика нужно собрать по возможности полную информацию о компаниях, предложения которых вам нравятся. Почитайте отзывы о застройщиках в интернете, об уже сданных ими домах: не ли задержек при возведении, какое качество работ. Просмотрите имеющуюся документацию о самой компании. Очень важным моментом является работа застройщика в соответствии с законом 214-ФЗ. Этот закон призван защитить дольщиков при строительстве, а также избежать обмана при двойной продаже квартир. Если у девелопера все объекты строятся и сдаются в срок или с незначительными задержками, если документы в порядке, то можете быть уверены в своем выборе.

Кроме того, современные технологии позволяют следить за ходом строительства, не покидая своего уютного кресла. Многие застройщики на стройплощадках монтируют веб-камеры, с помощью которых в режиме реального времени можно увидеть, насколько продвинулась стройка.

В любом случае, прежде чем отдавать деньги, не поленитесь, съездите на место будущего дома и оцените ситуацию. Посмотрите на котлован будущей новостройки.

2. Как поступить, если все квартиры в желаемом доме уже раскуплены, и других таких же предложений нет или очень мало?

Да, к сожалению, тенденция на рынке такова, что самые востребованные квартиры (в основном, эконом-класса) расхватывают, словно горячие пирожки, и часто ощущается их дефицит. Здесь можно посоветовать только отслеживать ситуацию в сфере недвижимости и покупать квартиру на начальном этапе строительства дома, когда интересных предложений больше всего. Еще один выход из сложившейся ситуации специалисты по недвижимости видят в покупке квартир в пригородах. Так, если нет подходящей квартиры в Санкт-Петербурге, приглядитесь к районам Ленинградской области, граничащим с городом. Возможно, там вы подберете устраивающий вас вариант.

3. Есть ли существенная экономия от скидок или покупки квартиры в рассрочку?

Сегодня, как и раньше, существуют различные варианты скидок и акций. Правда, на большие скидки рассчитывать не приходится. Скидок в 15-20% на массовое жилье, как было в кризисные годы, клиентам сегодня не предлагают. Покупатели квартир эконом-класса при 100%-ой оплате могут ожидать скидку в 3-6%, покупателям элитного жилья могут предложить до 5-10% скидки. Бывают, конечно, единичные случаи более ощутимых скидок, но, к сожалению, они касаются неликвидных объектов. Тут еще стоит подумать: а надо ли?

Программы рассрочки сегодня направлены, прежде всего, на то, чтобы покупатели имели достаточное время для поиска нужных средств на покупку квартиры. Поэтому, считать выгоду таких программ достаточно сложно. Можно лишь условно сравнить экономию и процентные ставки банков по кредитам на сумму и период рассрочки. Но и это действует не во всех случаях, так как многие застройщики в настоящее время предоставляют рассрочку с процентами, составляющими в среднем 1-1,5% от стоимости квартиры в месяц.

Конечно, если есть возможность воспользоваться рассрочкой, то она предпочтительнее, чем ипотека, по многим причинам: легче оформление, сумма переплаты существенно ниже, можно сразу оговорить индивидуальные условия погашения.

4. Какой договор имеет смысл заключить при приобретении квартиры?

Хотя есть закон 214-ФЗ, но посмотрим правде в глаза: далеко не все застройщики работают, руководствуясь им в полной мере, Поэтому, выбирая девелопера, как и прежде, ориентируйтесь на его деловую репутацию, стадию готовности новостройки, ну и внимательно изучите все пункты предлагаемого договора.

Кстати, многие застройщики не считают, что закон 214-ФЗ привнес какие-то существенные изменения в процедуру заключения договоров. Как и прежде, можно подписывать предварительные договора, что многие и практикуют. Кроме того, чтобы закон 214-ФЗ заработал в каждом конкретном случае, мало заключить договор долевого участия.

Нужно его еще и зарегистрировать в ФРС, чем многие застройщики себя не обременяют. А без этой процедуры договор является недействительным.

Поэтому, выбирая девелопера, проверьте на наличие все правоустанавливающие документы. Главным из них является разрешение на строительство. Если застройщика кредитуют крупные банки и другие финансовые учреждения, то это тоже является плюсом.

Ну и самое главное – если вам категорически не подходят какие-либо условия в договоре, не заключайте его. Внести изменения в договор вряд ли удастся.

5. Существует ли реальная возможность как-то застраховать свои риски при приобретении квартиры в строящемся доме? И как можно получить денежные средства назад, если дом не построят?

Сегодня существует масса интересных предложений от страховых компаний, которые предлагают застраховать все возможные риски при приобретении квартиры на первичном рынке. Страховая премия колеблется в пределах 2,5 -4,5% от рыночной стоимости квартиры. Действует страховой полис в таком случае ровно столько времени, сколько длится строительство дома плюс оформление прав собственности на жилье, а также еще полгода после получения прав собственности на квартиру покупателем.

Если же сроки возведения дома затягиваются на неопределенное время, и переговоры с застройщиком ни к чему не привели, можно обратиться в суд. По заверениям юристов, в последние годы суд все чаще встает на сторону покупателей, в том числе и в просьбах вернуть денежные средства, потраченные на приобретение жилья.

6. Как организовать взаимозачет – продать квартиру во вторичке и купить в новостройке? Какие моменты нужно учесть?

Многие покупатели сегодня пытаются улучшить свои условия проживания, и поэтому рассматривают вариант, при котором часть суммы на новую квартиру идет из накоплений, а часть – за счет средств, полученных от продажи существующей квартиры. Такая сделка требует дополнительных усилий, а также времени. В случае, если застройщик заинтересован в покупателе, он может зарезервировать за клиентом квартиру на время продажи тем имеющейся недвижимости. Некоторые девелоперы предлагают программу trade-in, при которой покупателю засчитывается имеющаяся квартира, правда, по цене на 10-15% ниже рыночной стоимости. Устанавливая такую цену, застройщики меньше всего думают о получении дополнительной прибыли. Для них это, наоборот, дополнительные хлопоты. Но таким способом застройщики пытаются привлечь побольше покупателей, а 10-15% - это своеобразная компенсация за неудобства, которые испытывает компания, занимаясь реализацией вашей старой квартиры.

Поэтому, если вы подумываете о таком варианте зачета старой квартиры, хорошенько подумайте, что для вас является наиболее приемлемым в данном случае: потерять деньги или потратить больше времени на продажу?

7. Как быть всегда в курсе строительства? Куда обращаться в случае, когда продавец забыл о покупателе после продажи ему квартиры?

Конечно, не редки случаи, когда с продажей квартиры заканчивается общение между клиентом и застройщиком. Особенно часто это происходит при покупке квартиры с помощью риэлторов, которые после продажи последней квартиры на объекте, уже не следят за изменениями на нем и ходом строительства. Еще этим грешат, бывает, мелкие девелоперы, у которых мало объектов. В таких случаях общаться с застройщиком лучше в в письменном виде, через заказные письма. Или же получать необходимую информацию на специализированных форумах.
Крупные компании, как правило, являются более открытыми для общения. У них можно оперативно получить ответы на все возникшие вопросы.

Но, конечно же, уровень качества общения с клиентами, уже купившими квартиру, зависит от позиции застройщика, его внимания к постпродажному обслуживанию покупателей.

8. Какие мои действия в случае, когда сроки сдачи дома Госкомиссии и получения ключей от квартиры серьезно задерживаются?

Подписание акта о приемке квартиры и получение ключей покупателем происходит уже после приемки новостройки Госкомиссией и присвоения зданию почтового адреса. Процедура приемки ГК может длиться в течение 2-4 месяцев. Задержка на такой срок объясняется некоторыми проблемами, например, подключением дома к городским коммуникациям. Если же срок приемки дома превысил 4 месяца, то покупатель имеет право обратиться с жалобой в Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора, являющуюся надзорным органом.

При подписании акта об осмотре квартиры покупатель получает смотровой лист, в который вносит замечания об обнаруженном браке. Застройщик же указывает сроки, в которые обязуется исправить дефекты. Принять квартиру можно и со строительным браком, но обязательно отметив брак письменно. А требовать устранения дефектов или привлечь к ответственности застройщика в случае невыполнения им своих обязательств можно в течение 5 лет. Именно столько времени составляет гарантия на построенную квартиру.

9. Сколько времени занимает получение договора собственности на квартиру?

Срок, в течение которого можно получить договор собственности на жилье, может колебаться от 6 месяцев и до 3 лет. Зависит это от времени согласования инвестиционных вложений с властями.