Покупка квартиры относится к крупнейшим финансовым сделкам в жизни большинства граждан. Ведь такие масштабные события происходят довольно редко в жизни обычного человека. Покупка или продажа недвижимости связана с достаточно крупными денежными суммами, гораздо большими, чем те, с которыми мы имеем дело каждый день.

Из-за своей масштабности сделки по купле-продаже квартир очень часто привлекают различного рода мошенников, желающих нажиться на доверчивых гражданах и завладеть их деньгами. И если при приобретении жилья на вторичном рынке минимизировать такие риски и нейтрализовать действия мошенников помогают грамотные риэлторы, то на первичном рынке все несколько сложнее, и потенциальные клиенты в этом случае менее защищены.

В данной статье описаны наиболее распространенные опасности, с которыми может столкнуться покупатель квартиры в новостройке, и даны некоторые рекомендации, позволяющие избежать многих сложностей и уменьшить риск попадания в мошенническую схему.

Анализ всех возможных рисков, связанных со сделками с недвижимостью, позволил разделить их на две большие группы.

В первую группу входят риски, связанные с возможностью потери денег из-за невнимательного прочтения договора купли-продажи или незнания законодательных норм покупателем;
Ко второму виду рисков относятся риски получения за свои денежные средства жилья, качество которого оставляет желать лучшего, или же несоответствие полученной квартиры выплаченным деньгам.
Покупка жилья на самых ранних этапах строительства нового дома является гораздо выгоднее, чем покупка в той же новостройке, но уже полностью построенной квартиры, или же покупки жилплощади на вторичном рынке. И причин этой выгоды несколько: это и более низкая стоимость квадратных метров, и сравнительно небольшая сумма вносимого залога за квартиру, и возможность выплачивать цену квартиры не сразу, а несколькими платежами, пока идет строительство (рассрочка).

Но в этом случае следует помнить, что руководствоваться только одной выгодой при покупке квартиры нельзя. Надо думать и об общем уровне надежности сделки. Есть такая закономерность: на ранних этапах строительства стоимость квартиры самая низкая, а риски – самые высокие. И чем больше уровень готовности здания, тем выше цена за квадратный метр, но и ниже опасность мошенничества или недобросовестности застройщика.

Риск потери денежных средств
Конечно, опасность остаться и без денег и без квартиры является самым худшим вариантом риска. Ведь получить квартиру, пусть и плохого качества, все же лучше, чем не получить ничего и при этом расстаться с трудом заработанными капиталами. Поэтому риски, связанные с потерей денежных средств из-за мошеннических действий, будут рассмотрены здесь в первую очередь.

Главная опасность, связанная с приобретением апартаментов в новостройке, находящейся на любом этапе строительства, но еще не сданной в эксплуатацию, заключается в плохом знании потенциальными покупателями правовой и законодательной базы. В таком случае девелопер имеет полное право взять у клиентов денежные средства, фактически не предоставив ничего взамен. К тому же, застройщик может несколько раз продать одну и ту же квартиру, а разбираться, кому же из покупателей она достанется, людям придется самостоятельно, в суде.

При этом есть и вероятность прекращения строительства дома на любом этапе. Это может быть связано со многими причинами: банкротство девелопера, самое обыкновенное исчезновение с деньгами, собранными у дольщиков, признание стройки недействительной (например, так и не было выдано разрешение на строительство).

Чтобы минимизировать свои риски и избежать таких печальных последствий, первым делом потенциальный покупатель должен тщательно изучить историю выбранного застройщика: какие объекты возводил, были ли задержки сроков сдачи, поискать отзывы в интернете от жителей тех домов, удовлетворены ли они получившимся сотрудничеством. Кроме этого, необходимо ознакомиться и с документами девелопера, причем именно на тот объект, в котором присмотрена квартира. На руках застройщика должно быть разрешение на строительство по данному адресу, договор долгосрочной аренды участка либо свидетельство о праве собственности на землю.

Не лишним будет и привлечь эксперта к изучению этих документов, ведь деньги, потраченные на специалиста, гораздо меньше тех, которые можно потерять из-за того, что предоставленные документы были фальшивыми.

Если с интересующим вас застройщиком заключили партнерские контракты известный банк, страховая компания или заслуживающая доверия риэлтерская компания, то это является лучшей гарантией надежности, чем все сведения, собранные самостоятельно. Ведь все крупные организации перед началом работы обязательно проводят тщательную юридическую экспертизу. Банк не станет заключать договор об ипотечном кредитовании дольщиков, пока такой кредит не будет застрахован. А страховая компания имеет больше информации о застройщике, чем все дольщики, вместе взятые.

Очень часто девелоперы прибегают и к услугам риэлтерских агентств, которые не только являются посредниками, но и обеспечивают выполнение сторонами своих обязательств.

Поэтому внимательно изучите информацию о партнерах застройщика по интересующему вас объекту. Наличие банковского и страхового одобрения многократно повышает шансы покупателей на получение своей квартиры. Здесь следует обратить внимание еще на такой нюанс: зачастую на первоначальных этапах строительства банковской аккредитации у объекта нет. Лучшим будет и для клиентов не заключать сделку на приобретение жилья на ранних стадиях стройки.

Еще одним важным моментом, говорящим о серьезности намерений застройщика, является страхование объекта по нескольким крупным рискам. Ведь это тоже свидетельствует в пользу того, что новостройка реально будет построена.

Продажа квартиры одновременно нескольким покупателям
Чтобы избежать опасности быть одним из нескольких владельцев новой квартиры, нужно с застройщиком заключать договор долевого участия (ДДУ). Данный договор, в соответствии с федеральным законом ФЗ- 214, является единственным законным документом, по которому можно предъявлять права на жилплощадь. Обязательным условием данного договора является его регистрация в государственных органах. Там договор в обязательном порядке проходит проверку на принадлежность квартиры третьим лицам. И если квартира чиста и является чьей-либо собственностью, то договор будет зарегистрирован.

И даже если в дальнейшем квартира будет еще несколько раз продана, то суд решит дело в пользу владельца такого договора.

При заключении между покупателем и застройщиком любого иного документа, например, договора о предварительной покупке, покупатель автоматически лишается права требовать чего-либо от застройщика. Ведь законной силой по отношению к возводящемуся объекту обладает только ДДУ.

Но и в том случае, если вы заключаете договор долевого участия, совсем нелишним будет его хорошенько проработать. Рекомендуем и в этом случае обращаться к специалистам, чтобы не упустить из вида действительно существенные условия договора.

Опасность долгостроя
Еще одним риском, имеющим актуальность в наши дни, является риск долгостроя, существенной задержки сроков сдачи объекта. В целом кажется, что все в порядке: и дом строится, договор на руках, застройщик никуда не делся. Вот только сроки ввода в эксплуатацию уже несколько раз отодвигались, и конца-края стройке не видно. И вот застройщик собирает с дольщиков еще дополнительные денежные средства, не оговоренные в договоре.

Защитой от таких действий застройщика может выступить правильно написанный договор, взаимодействие с другими дольщиками, а также со страховой компанией, риэлтерскими конторами и банками, являющимися партнерами застройщика.

Качество жилой недвижимости
Ненадлежащее качество построенной жилой недвижимости – это отдельный вид рисков, который включает в себя целый ряд различных недоделок и дефектов. При этом есть изъяны, которые можно увидеть сразу, при приемке квартиры: неровные потолки и полы, кривые стены, плохо вставленные окна и двери, неработающий лифт. А есть дефекты и недоделки, наличие которых сразу не выявить. Это могут быть плохое отопление, электропроводка, не выдерживающая указанного напряжения, слабый напор воды или недостаточная температура горячего водоснабжения.

Все эти моменты тоже следует отразить в договоре при его заключении. Так, если невозможно определить наличие дефекта при подписании акта передачи квартиры, то нужно учесть в договоре гарантийный срок, в течение которого могут быть обнаружены скрытые дефекты.

Если же вы при приемке квартиры нашли очевидные недоделки и дефекты, то можно действовать по-разному. Можно просто подписать акт о приемке квартиры и остаться один на один с имеющимися проблемами, а можно отказаться от подписания акта. В этом случае застройщик обязан либо в течение определенного времени устранить все недоделки, либо подсчитать сумму дефектов, и вычесть ее из общей стоимости квартиры. На практике застройщики предпочитают тянуть время до последнего, пока клиент не потребует возврата денег за квартиру, так как такой вариант для девелоперов предпочтительнее. Они вернут покупателю ту сумму денежных средств, которые он заплатил на раннем этапе строительства. А стоимость квартиры получается уже гораздо выше. И застройщик ее может продать по более выгодной для себя цене.

Поэтому в случае приемки квартиру по акту и наличия недоделок и дефектов, самым правильным будет составить дефектный акт, который и будет самым главным документом при подаче иска. Составлять такой документ лучше всего со специалистом, который увидит и перечислит все дефекты и недоделки и грамотно оформит необходимые бумаги.

Ну и, конечно же, на этапе подписания договора купли-продажи недвижимости уделите должное, самое пристальное внимание составлению договора, описанию всех важных условий и обязательств застройщика перед дольщиком.

Вывод
Исходя из всего вышеперечисленного, можно констатировать, что самым лучшим способом минимизировать свои риски является проведение сделки через риэлтерское агентство, которое досконально и профессионально проверит выбранного застройщика и предложенный им текст договора.

Ведь большинство из покупателей, не сталкивающихся каждый день с такими договорами, актами и другими документами, могут просто пропустить что-то важное, а незнание специфической информации и законодательных норм только увеличит возможность ошибки.

Желательно, чтобы и осуществление самой сделки по приобретению жилья, проводилось в присутствии профильного специалиста, знающего все нюансы и аспекты заключаемой сделки, а также на что могут повлиять те или иные решения покупателя.

Покупатель еще до начала выбора новостройки, в которой планируется покупка квартиры, должен знать о наличии внушающих недоверие застройщику факторов, будь то отказ страховой организации от страхования объекта или сделки, либо отсутствие банковской аккредитации, заключение девелопером не ДДУ, а другого договора, либо предложение девелопера оформить договор через третью компанию.

Помните, что прибегая к помощи риэлторов, страховщиков, юристов, вы фактически страхуете свои вложения в квартиру, а также себя от возможной потери сбережений. Не следует быть излишне самонадеянными, ведь речь идет о вашей будущей жилплощади и ваших денежных средствах. В лучшем случае вы потеряете время и нервы, в худшем – деньги и возможность улучшить свои жилищные условия.