Зачастую, собираясь приобрести жилье на первичном рынке, люди обращаются сразу к застройщику. Такой вариант покупки кажется наиболее выгодным: нет посредников, да и в случае рассрочки не нужно выплачивать всю сумму сразу. Да и общаясь с застройщиком, обычно люди ездят на место строительства нового дома, в офисе их встречают деловые менеджеры, готовые все досконально объяснить и показать. Однако и в этом случае все далеко не так безоблачно, как может показаться на первый взгляд. К сожалению, не редки случаи, когда фирма-застройщик, набрав денег у дольщиков просто «испарялась»: офисов на прежних местах не было, телефоны менеджеров молчали, а стройка заканчивалась, едва начавшись. И люди теряли свои кровные денежки и мечты о собственной, долгожданной квартире. Поэтому сегодня постараемся дать вам несколько советов, следуя которым, вы сведете к минимуму возможность быть обманутым такими недобросовестными застройщиками и мошенниками.

Итак, вы выбрали интересное предложение квартиры и теперь задумываетесь о подписании договора о долевом участии. Не спешите! Для начала внимательно изучите компанию, ее сайт, уже сданные в эксплуатацию дома. Можете поискать на просторах интернета отзывы о застройщике. Нелишней будет и поездка непосредственно на объект, где строится и ваша желанная квартира. Постарайтесь приехать туда самостоятельно, без менеджеров компании, чтобы иметь возможность поговорить со строителями. Узнайте, не задерживают ли им зарплату, как продвигается возведение здания. Если стадия строительства уже подходит к концу, и вовсю ведутся отделочные работы, обратите внимание и на качество их выполнения. Это тоже даст вам дополнительное представление о компании. Так, если качеству не уделяется должное внимание, вполне может быть, что строящееся жилье является просто средством погашения каких-либо взятых на себя обязательств или займов. В таком случае и строительные работы часто выполняются с ненадлежащим качеством. У менеджеров застройщика можете поинтересоваться, какие еще услуги оказывает компания. Возможно, строительство – это не основной вид деятельности. Вся полученная информация позволит вам составить свое мнение о компании и позволит понять, имеет ли смысл приобретать здесь квартиру.
Проведите анализ цен, сравните стоимости квартир у разных застройщиков. Слишком низкая цена должна вас насторожить. Никакой уважающий себя девелопер не будет сегодня предлагать недвижимость по демпинговым ценам. Это не в их интересах.
Если вас удовлетворила информация, собранная до этого этапа, теперь вы можете затребовать для изучения пакет учредительных документов компании-застройщика. Сюда входят Устав организации, Свидетельство о постановке на учет в Госреестре юридических лиц, Свидетельство о постановке на налоговый учет и присвоении ИНН. Кроме этого, не забудьте удостовериться в полномочиях представителя компании, которому дано право на осуществление сделки и подписание договора от лица фирмы.
У застройщика обязательно должно быть Свидетельство о допуске к строительству, выданное СРО. Ознакомьтесь с ним, проверьте, соответствуют ли виды работ в допуске выполняемым работам.
Еще одним важным условием является наличие разрешения на строительство. Проверьте, чтобы разрешение было выдано именно на нужный вам объект, и чтобы конечные сроки разрешения не были просрочены. Отсутствие разрешения на строительство дома, в котором вы хотите купить квартиру, может в дальнейшем обернуться против вас.
Далее, если со всеми предыдущими бумагами все в порядке, можете затребовать для ознакомления проектную документацию на дом. Это даст вам представление о том, чего ожидать от новостройки, и кто именно занимается строительством.
Проверяя документы и разрешения на строительство, обратите внимание, какие права застройщик имеет на земельный участок, на котором располагается стройплощадка. Не забудьте убедиться в целевом назначении участка. В соответствующей графе так и должно быть прописано: «для строительства жилого дома по адресу…». Если же назначение земель указано другое, то велика вероятность того, что вы еще не скоро сможете въехать в свой дом.
Кроме этого, нужно убедиться, что право собственности или строительства на земельном участке получено законно. В случае, если участок был приобретен на торгах или аукционе, факт этого должен отразиться в преамбуле договора. Изучением этого вопроса вы обезопасите себя от различных неудобств, связанных с возможными спорами по поводу обладания землей.
Бывают случаи, что возведение новостройки ведется с участием местных или федеральных властей. В этом случае желательно убедиться в наличии договора между властями и застройщиком, у которого вы приобретаете квартиру. В противном случае может сложиться ситуация, что квартиру продали без вашего ведома и участия.
После этого уже можно детально изучать сам договор. Желательно, чтобы вам дали его с собой. Очень удобно изучать договор дома, в тишине и спокойствии, имея столько времени, сколько нужно именно вам, чтобы вникнуть во все детали и пункты договора. Еще лучше, это проконсультироваться по договору с опытным, практикующим юристом, который заметит все важный условия договора. Тогда как неподкованный юридически человек может их пропустить как несущественные, и потом горько пожалеть об этом.
Существует несколько видов договоров, которые заключаются с покупателем квартиры. Самым предпочтительным является договор долевого участия (ДДУ) в строительстве, который регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По этому договору передача клиенту квартиры происходит после завершения строительства и вода дома в эксплуатацию. Кроме этого, согласно договору, в случае невыполнения девелопером своих обязательств (срыв сроков, строительства, некачественные работы) вы можете потребовать расторжения договора в одностороннем порядке и возврата всех денежных сумм. Но для этого в договоре должны быть прописаны следующие пункты: гарантийный срок, срок строительства, объект строительства, который подлежит дальнейшей передаче, цена договора. Обратите внимание на эти условия, они являются существенными, и при отсутствии хотя бы одного из них договор может быть признан недействительным.

Еще одним важным моментом в ДДУ является то, что договор вступает в силу после государственной регистрации. С одной стороны это замечательно, так как госорганы проводят свою проверку документов, с другой стороны – далеко не все застройщики стремятся проводить регистрацию договоров в госорганах. А без этого договор является недействительным.

Следующий вид договора – договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Является менее предпочтительным, так как не предусматривает государственной регистрации. Это может указывать на то, что застройщик не хочет брать на себя лишние обязательства, а также не хочет предоставлять нужную документацию в госорганы. Вероятность обмана в таком случае более возможно, чем при заключении ДДУ.

Существует еще договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Суть договора заключается в том, что клиенту предлагается вступить в кооператив, который и купит для клиента квартиры. А клиент, в свою очередь, должен внести пай. У специалистов недвижимости такой вид договора вызывает наибольшие нарекания, так как совсем никак не регулируется законом. Все условия договора прописаны в уставе кооператива, поэтому, прежде чем заключать договор, посоветуйтесь с юристом и хорошенько изучите устав кооператива. И помните, что вероятность мошенничества в этом случае возрастает многократно.

Есть и еще один вид договоров, которые используются при покупке квартир у застройщика – это приобретение жилья с помощью жилищно-строительного кооператива. Здесь схема следующая: при вступлении в кооператив человек платит членские взносы и паи, которые в сумме составляют стоимость квартиры. Когда наберется достаточная сумма, кооператив начинает строительство дома. Но здесь также велик риск оказаться в итоге и без квартиры, и без накоплений. В этом случае нужно досконально проверить не только документацию фирмы, дающую право на строительство: разрешения, допуски СРО, но и выяснить все о проведении общих собраний, на которых должны распределяться квартиры.

В заключение всего вышесказанного еще раз напомним вам, что заключая любой договор с застройщиком, убедитесь в полномочиях лица, подписывающего документ от лица директора компании. Требуйте копию доверенности или приказа о полномочиях. Чтобы не оказаться в ситуации, что вы заключили столь важный документ с сотрудником, который уже давно в фирме не работает.