ИПОТЕКА (от греч. hipotheke - залог, заклад), сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также долг по ипотечному кредиту.

Ипотека касается распределения дохода, создаваемого в сельском хозяйстве и других отраслях, использующих землю (в лесном хозяйстве, горно-добывающей промышленности, транспорте). Она представляет собой полную или частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту. В этом состоит сущность залога земли и вообще всякой недвижимости, приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью), напр. залог жилых домов, сдаваемых их владельцами внаём.

Залог недвижимого имущества (ипотека) устанавливается на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Залогодержатель - кредитор по кредитному договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой (основному обязательству), имеет право на удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству за счёт заложенного недвижимого имущества залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, кроме случаев, установленных законом. Залогодателем может быть как должник, так и третье лицо. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной, которая нотариально удостоверяется и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы закладной или требования о её государственной регистрации влечёт недействительность договора об ипотеке. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание. Если на отчуждение имущества требуется согласие или разрешение другого лица или органа управления, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотечного имущества.

Ипотека может быть установлена: на земельные участки, в т. ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения; на предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; на жилые дома и квартиры; на дачи, садовые дома, гаражи и др. строения потребительского назначения; на иное недвижимое имущество.

Правила, регулирующие ипотеку, применяются к залогу подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания "река - море" и космических объектов.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников.

Ипотека может быть установлена в обеспечение любого денежного обязательства, в т. ч. обязательства, основанного на займе, купле-продаже, найме, подряде, ином договоре.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному основному обязательству полностью либо в части, предусмотренной закладной. Если в закладной не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;

2) в виде процентов за пользование чужими средствами, предусмотренных кредитным или иным договором либо законом;

3) в возмещение судебных и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки;

4) в возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями закладной или в силу необходимости вынужден нести расходы по содержанию и охране предмета ипотеки либо погашению задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам и коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счёт стоимости предмета ипотеки.

Ипотека подлежит государственной регистрации на основании заявления залогодержателя в органе, осуществляющем регистрацию недвижимого имущества, переданного в ипотеку. Для регистрации ипотеки должны быть представлены: закладная; документы, названные в закладной в качестве приложений к ней; доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нём зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка. Этот орган обязан передать сведения о регистрации ипотеки органу, осуществляющему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.

Регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе: получить в органе, осуществляющем регистрацию ипотеки, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества; ознакомиться с регистрационной записью об ипотеке; получить копию регистрационной записи или заверенную выписку из неё.

При ипотеке залогодатель сохраняет право владеть и пользоваться предметом ипотеки, он вправе самостоятельно распоряжаться полученными от использования предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами, если закладной не предусмотрено ограничение этого права.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель вправе передавать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование либо иным образом распоряжаться предметом ипотеки с согласия залогодержателя. Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя не требуется.

Залогодатель имеет право на последующий залог предмета ипотеки без согласия залогодержателя.

Если предмет залога погиб или повреждён либо право собственности (полного хозяйственного ведения) прекращено на основании закона, либо предмет ипотеки по установленным законом основаниям изымается у залогодателя для государственных или общественных нужд по решению суда, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или, соответственно, заменить его с согласия залогодержателя другим недвижимым имуществом.

Залогодатель обязан, если иное не предусмотрено закладной: страховать за свой счёт от рисков утраты и повреждения предмет ипотеки в полной его стоимости, а если полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обеспеченного ипотекой требований,- на сумму не ниже этого размера; принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета ипотеки, в т. ч. для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки; сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах предмета ипотеки (оценка предмета ипотеки, существо, размер и срок исполнения обеспеченного ипотекой требования); истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Залогодержатель имеет право: проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения предмета ипотеки; требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для обеспечения сохранности предмета ипотеки; требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, угрожающего его утратой, повреждением или иным ухудшением его состояния.

Залогодержателю принадлежит право преимущественного удовлетворения своего требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования. Ф. Ф. Стерликов.